3月26日，几易其稿的《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》（以下简称“实施意见”）由深圳市住房和建设局公开发布，征求社会各界意见。在城市更新进入“深水区”、政府可出让用地越来越少的背景下，切合深圳实际情况的棚户区改造政策应运而生。

 

一、哪些房子可以纳入棚改？

深圳市住建局曾于2016年6月出台《深圳市棚户区改造项目界定标准》，将五类使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等危旧住宅、住宅区和城中村改造项目界定为棚改项目。此次实施意见明确了棚户区改造政策的适用范围为我市范围内使用年限20年以上的，存在住房质量、消防等安全隐患或者使用功能不齐全或配套设施不完善的老旧住宅区；使用年限不足20年，但根据相关标准鉴定危房等级为D级的住宅区，经批准也可纳入棚户区改造适用范围。

二、棚改实行怎样的搬迁安置补偿和奖励标准？

搬迁安置补偿和奖励标准关系到权利人的切身利益，也是老百姓最关心的话题。此次棚户区改造实施意见明确权利主体可自愿选择货币补偿或产权调换或货币补偿与产权调换两种方式相结合。

1、货币补偿：棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行。

2、产权调换：棚户区改造项目中的产权调换按照套内建筑面积1：1的比例进行；鉴于深圳很多老旧住宅区的产权证书只记载建筑面积，没有记载套内建筑面积，为了避免产生纠纷、方便操作，实施意见明确棚改项目中的产权调换可以按照不超过建筑面积1:1.2的比例进行。

3、增购奖励标准。考虑到老旧住宅区业主改善居住条件的需要，实施意见明确各区政府可以根据项目实际情况，允许权利主体每套住房增购不超过10㎡的建筑面积作为奖励，增购价格按照同项目的货币补偿标准计收。

 

三、棚改采取何种实施模式？

实施意见明确了棚户区改造项目的实施模式是由各区政府主导，以人才住房专营机构（如区人才安居公司）为主，建成后除搬迁安置住房外，其余物业统一由人才住房专营机构运营管理。

四、棚改搬迁安置补偿协议将如何签订？

由区政府确定的部门、项目实施主体与权利主体（即小业主）三方签订搬迁安置补偿协议，协议中将明确搬迁安置补偿标准、搬迁安置住房面积、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁奖励等内容。协议中涉及的安置补偿等相关费用由项目实施主体向权利主体支付。

 

五、棚改中出现“钉子户”怎么办？

深圳市棚户区改造项目很大程度上是为了解决引进人才的住房和保障性住房问题，因此此类项目具有公共利益的性质，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）以及《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）关于房屋征收的适用情形。为了避免出现因个别业主提出不合理要求而达不成补偿协议，或者部分住房产权人不明确，导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益的情况发生，实施意见明确在此情形下，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。实施意见并规定，如涉及违法行为（如违章建筑）的，区政府可依法启动行政处罚程序（包括强制拆除）。

行政强制征收和行政处罚将是“钉子户”头顶的达摩克利斯之剑，也保证了棚改项目的周期不会无限期拖延。

    可以预见，随着实施意见的出台，棚户区改造工作将在深圳各区大规模展开。研究棚改法规政策，为棚改项目护航，将成为专业律师的新任务。