7月25日，大鹏新区管理委员会正式公布《深圳市大鹏新区城市更新实施办法（试行）》（7月21日印发，以下简称《办法》）。《办法》适用于大鹏新区范围内拆除重建类城市更新和综合整治类旧工业区升级改造。《办法》自发布之日起5天后实行，有效期三年。原《深圳市大鹏新区拆除重建类城市更新实施办法（试行）》同时废止。

 

一、主要内容

   《办法》全文共九章48条，主要内容包括：一般规定，更新单元计划审批，土地、建筑物信息核查，更新单元规划审批，实施主体确认与用地手续审批，建设工程规划与施工许可，规划和竣工验收，项目监管，附则。

    其中，第一章“一般规定”，明确了城市更新工作的领导机构和领导小组成员单位，明确了大鹏新区城市更新局是更新工作主管部门（征求意见稿中原为“大鹏新区城市更新和土地整备中心”），并规定各办事处负有指导监督、协助前期工作和处理投诉信访的工作职责；

    第二章“更新单元计划审批”，明确了更新单元计划审批程序和新区各相关职能部门的业务办理时限；

    第三章“土地、建筑物信息核查”，明确了土地建筑物信息核查的办理程序和时限；

    第四章“更新单元规划审批”，明确了更新单元规划审批程序和新区各相关职能部门的业务办理时限；

    第五章“实施主体确认与用地手续审批”、第六章“建设工程规划与施工许可”、第七章“规划和竣工验收”，分别明确了上述行政审批事项的办理程序和审批时限；

    第八章“项目监管”，明确了区各相关职能部门对城市更新项目在实施过程中的监管责任，并对项目实施主体进行约束，明确具有三种情形之一的项目将按程序调出计划：计划公告1年内未完成土地建筑物信息核查和更新单元规划报批的；规划批准之日2年内，项目首期未确认实施主体的；实施主体确认1年内未办理用地出让手续的。

    第九章“附则”，明确了不计入办文时限的事项和《办法》试行期。

 

二、重点解读

   《深圳市城市更新办法》及《实施细则》规定，项目要在城市更新单元计划经批准（即立项）后进行土地、建筑物信息核查，再编制城市更新单元规划，三项审批先后进行，拉长了审批流程。而且因为单元计划的申报有合法用地比例的要求，所以审批部门实际上在计划审批阶段就要对土地、建筑物的情况进行核查和判断。申报主体等到计划通过后又要再次提交资料进行土地、建筑物的核查申报、审批部门再正式进行核查，环节重复、效率低。

    深圳市实行“强区放权”政策后，各区先后根据本辖区的实际情况出台了城市更新实施办法。福田区和宝安区近期公布的实施办法就简化了前述环节的审批流程，将更新单元计划、土地及建筑物信息核查、更新单元规划这三大流程合一，大大减少了审批时间，提高了效率。此次大鹏新区的《办法》参考了《深圳市福田区城市更新实施办法（试行）》、《深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）》，更多地借鉴了《深圳市龙华区城市更新实施办法》【深龙华府规（2017）2号文】的相关经验和做法。出于审慎考虑，大鹏新区的《办法》最终还是规定计划审批、土地建筑物信息核查、规划审批三大流程不能同步进行，要按顺序分别审批（与龙华区实施办法类似）。对于“时间就是金钱”的开发商而言，这当然不是一个好消息。

 

 

三、应对方法

    推进城市更新是与时间赛跑的攻坚战，超出期限将被清出计划可谓悬在开发商头上的“达摩克利斯之剑”，因为一旦被清出计划，则开发商前期的巨大投入可能将“血本无归”。——那究竟该如何有效应对呢？

以我们担任多个更新项目法律顾问的实践经验来看，加快项目进度的最佳方法就是：提前开展工作、科学统筹安排、充分借用外力。

《办法》虽然规定计划审批、土地建筑物信息核查、规划审批三大流程不能同步审批，但申报主体决不应机械、被动地等待前一个流程走完再开始下一步，而应多路并举，提前进行准备工作。实际上，权属可以事先就知道或预判，一般情况下更新单元范围线和拆迁范围线能提前确定下来，所以说专项规划也可以提前做准备。项目在计划立项阶段即可开展如下准备：1、土地、建筑物信息一览表及图示、建筑物现状测绘查丈报告、更新单元规划成果、市政和公共设施承载研究报告，涉及产业发展的项目还需要完成产业专项规划方案的编制并提前与产业主管部门沟通好；2、对原产权人的摸底和初步谈判；3、拆赔方案和搬迁补偿安置协议的拟定。

统筹安排上要充分考虑到城市更新项目远比一般房地产项目复杂，比如项目是否需要分期开发，是否权利主体繁多，涉及的村股份公司是否存在派别之争，是否存在大量私宅拆迁难（如现状容积率大于2.0），合法用地比例是否足够、是否需要通过调入非农指标、老屋认定、两规处理等解决合法用地不足。只有前期考虑周到，才能减少遭“卡壳”的风险。

城市更新项目是一个系统性工程，需要编写、提交的资料也非常多。申报材料的内容和深度不但要符合开发商利益，更要符合主管部门的技术要求。笔者接触过一个更新项目，开发商为抢进度而自行做出的申报材料因深度不符合技术要求，被城市更新局打回，结果反倒耽误了时间。所以开发商需要充分借助外力，如聘请专业的评估公司、规划设计院、律师顾问团队等，确保各项材料、文书的质量，这样才能真正为更新项目的推进赢得宝贵时间。